こちらはバンクーバー＃１生活情報サイト、Life Vancouver への掲載コラムです。https://lifevancouver.jp/

移民権を取得して、バンクーバーに永住を決めた方の次なる目標はなんと言ってもマイホームの購入ではないでしょうか？今回は賃貸からマイホームの実現を目指す方へのおさらいコラムです。

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なぜカナダにおけるマイホーム購入は重要なのか？

日本から移民された方にとって、不動産の高騰が著しいグレーターバンクーバーで不動産を購入する事に意味があるの？と思う方は多いと思います。しかしカナダにおいての不動産は、あなたの将来的な資産構成の70％以上を占めると言っても過言ではありません。先ずは分りやすい（図表１）をご覧ください。

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ご覧の通り購入と賃貸を比較した場合、25年後の保有資産額の違いは歴然としています。月$2,000ドルの家賃を25年間払い続けた場合（5年毎に2％上昇としても）の累計は何と$623,000ドル以上ですが、手元にはドアノブ一つ残りません。

そもそもの違いはカナダにおける建物の耐用年数の長さにあります。日本では築25年を過ぎた建物の資産価値は著しく低く、資産の目減りは購入直後から始まります。一方カナダでは随時修繕は必要なものの、グレーターバンクーバーなど不動産需要の高い都市では、築年数に関わらず不動産価格が新築マーケットに連動して上昇していきます。以下の統計でも分るとおり、過去20年でバンクーバーの不動産は3倍以上値上がりしています。（図表２）

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それでもやっぱり”不動産バブル”のリスクが怖い

日本のバブル経済を経験している我々は、”不動産バブル”には非常に警戒感が強いものです。現に日本では”負動産”などと呼ばれ、相続すら放棄されるような物件が急増しています。地方の過疎化、家屋の老朽化、重い相続税、などが考えられますが、ここバンクーバーでは全く対照的な不動産バリューがあるのです。今までグレーターバンクーバーは林業、水産業、天然資源、建築・不動産、観光業などが主な産業でしたが、ここ数年でITや物流産業の進出が増加し、ご存じアマゾンだけでも雇用3,000~5,000人と、今後ますます人口の増加が見込まれています。

また基本的に相続や贈与税が無い為、本宅不動産はそのまま次世代へ継承が可能という点でも日本に比べてメリットが大きいと考えられます。日本では20年以上続くデフレからの脱却に苦慮していますが、北米やヨーロッパ諸国の先進国は軒並み毎年3％以上のインフレで、建設用地・建築資材、人件費、新築保証の保険代の3点においてバンクーバーの新築不動産価格が暴落する事はまず考えられません。

従って中古物件も長期的にみた場合、新築に比例してこれからも徐々に上昇していく物と考えらています。仮に25年後に0％の値上がりだったとしても（図表１）の通り、賃貸との資産格差は明白です。

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ファーストタイムバイヤーの特典（おらさい）

不動産取得税の免税

不動産購入時に課税される取得税の免税（はじめの$20万ドル＝１％、$20万ドル超に対して2％課税）対象者は、直近で12カ月以上BC州居住者、初めての不動産購入者、金額が$50万ドル以下、本宅として使用など。パートナーの一人が免税対象の場合は50％課税。

RRSPの引き出し

RRSP口座から一人に付き$25,000ドルまで非課税で頭金へ回す事ができる補助プログラム（2人の場合は$50,000ドルまで）。但し2年後から15年以内に同額の再購入が必要で（所得税控除無し）、購入しなかった場合にはその年の分が所得として課税されます。

ファーストタイムバイヤー・インセンティブ

不動産購入額の5％～10％を政府から借り入れ、将来的に売却の際に売却額に応じた同％を返済するプログラム。もし売却がが購入額を下回った場合でも、あくまでも売却額に対する％を返済すればよい。対象者は世帯収入$12万ドル未満、頭金15％未満、ローン総額が世帯収入の4倍以下に限る。

ファーストタイムバイヤー・タックス・クレジット

不動産購入の翌年の確定申告の際、$5,000ドルのnon-refundable tax credit が受けられ、約$750ドル程度の減税となります。

新築物件の取得税免除

新築物件を本宅目的で購入する場合、購入額$750,000ドルまで（$80万ドルまでは部分免税）は不動産取得税が免税となります。

新築物件購入時のGSTリベート

新築物件で金額が$45万ドルまでの物件の場合、5％GSTの控除が受けられます。

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先ずは住宅ローン（モーゲージ）の相談から

移民権を取得し、世帯収入が安定したら先ずは住宅ローン融資の相談から始めます。審査は頭金、収入、雇用証明、預貯金、資産、ローンの有無などを基に行われます。一般的に過去2年のタックスリターン(T4)やバンクステートメントなどが必要になりますので、事前に用意しておきましょう。

最近昇給された方の場合、次の年度のT4が出るまで待ってから申請した方が良い場合もあります。自営業者は審査方法が多少異なりますので、独立前にローンを組んでしまった方が良い場合もあります。まずは銀行や、住宅融資専門のモーゲージ・ブローカーにご相談ください。頭金は最低5％から購入可能ですが、理想的には15％～20％以上となります。

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まとめ

ここ数年でバンクーバーの不動産市場は下降に転じ、価格も過去2年で10％近く下がりました（高額物件は軒並み2桁％以上下降）。引き続き低い住宅ローン金利、IT企業参入による雇用の増加、安定した経済や政治情勢による好景気感、などを背景に、昨年秋からマイホーム購入層が活発化しています。一般の価格帯の不動産は昨年底を抜けたと言われており、今までマーケットを傍観していた若年層が積極的に購入へ踏み切っています。今年こそはマイホーム購入とご検討の皆様、ご相談は無料ですので、先ずはお気軽にご連絡ください。